8 % du prix du bien, ou 3 % ? Ce n’est pas un détail comptable, mais une véritable différence qui, pour un achat immobilier, peut transformer un projet. Pour 200 000 €, l’écart atteint 10 000 €. On parle ici des fameux « frais de notaire », ou plutôt des frais d’acquisition. Qui peut profiter de ce coup de pouce dans le neuf ? Quid des terrains à bâtir ? Peut-on alléger la note dans l’ancien ? On fait le point, sans jargon inutile.
Avant de se lancer, il faut connaître la réalité derrière les frais de notaire. Voici ce que tout acquéreur devrait garder en tête :
- Quand on évoque les « frais de notaire », il s’agit en fait de frais d’acquisition. La majeure partie du montant concerne des taxes et droits versés à l’État pour l’enregistrement de la transaction, pas la rémunération du notaire.
- Le prix affiché dans l’annonce immobilière n’inclut jamais ces frais. Pour éviter les mauvaises surprises, anticipez leur montant dès le début de votre projet.
- Dans tous les cas, c’est l’acheteur qui doit régler ces frais.
Pourquoi le neuf bénéficie de frais de notaire réduits
Le gouvernement veut accélérer la construction de logements neufs. Les objectifs sont clairs :
- Améliorer la performance énergétique du parc immobilier et accompagner la transition écologique.
- Faciliter l’accès à la propriété, notamment en densifiant le logement résidentiel.
Pour encourager promoteurs et investisseurs, plusieurs dispositifs fiscaux ont vu le jour. Parmi eux : la réduction des frais de notaire lors de l’achat d’un logement neuf.
À surface, emplacement et prestations comparables, un appartement neuf coûte plus cher qu’un bien ancien. Ce surcoût s’explique : matériaux, normes thermiques, absence de travaux immédiats… Mais la réduction des frais d’acquisition permet d’alléger la facture finale et de compenser, en partie, ce différentiel.
Intéressez-vous aux critères d’éligibilité et au barème appliqué, car tout n’est pas automatique.
Quels sont les logements concernés ?
Les frais de notaire réduits s’appliquent à deux types de ventes :
- La vente d’un logement neuf déjà achevé, jamais occupé, directement par le promoteur ou le constructeur.
- La vente sur plan (VEFA, Vente en l’état futur d’achèvement), avant la fin des travaux, toujours par un professionnel.
Les programmes neufs affichent souvent ce dispositif comme argument commercial : c’est un atout à scruter dans les annonces.
Mais attention, cette réduction ne s’applique que si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA. C’est précisément la TVA qui ouvre droit à cette faveur fiscale.
- Le professionnel vend en appliquant la TVA ; le prix affiché est donc TTC.
- L’acheteur règle lui-même la TVA. Pour ne pas alourdir la note, l’État consent alors à baisser les frais d’acquisition.
En revanche, si un particulier revend un logement neuf à un autre particulier, le taux réduit tombe. On revient alors au régime classique.
De quoi se composent les frais de notaire réduits ?
Entrons dans le détail :
- La rémunération du notaire, autrement dit ses honoraires.
- Les débours, qui couvrent les frais engagés par le notaire pour le compte de l’acheteur (déplacements, obtention de documents, formalités administratives).
- Les DMTO (droits de mutation à titre onéreux) : taxes perçues par l’État, comprenant la taxe de publicité foncière et les frais d’enregistrement.
Les honoraires et débours restent stables, quel que soit le type de vente. Ce sont les DMTO qui changent la donne dans le neuf :
- Dans l’ancien, les DMTO s’élèvent à environ 5,8 % du prix d’achat.
- Dans le neuf, ils chutent à seulement 0,71 % du prix hors TVA : seule la taxe de publicité foncière subsiste, l’acheteur étant exonéré des frais d’enregistrement.
Voilà comment, lors d’un achat dans le neuf, les frais de notaire passent de 7–8 % à 2–3 % du prix du bien (hors TVA). L’économie est réelle.
Qu’en est-il pour un terrain à bâtir ?
L’achat d’un terrain constructible permet parfois de profiter d’un taux réduit, mais à certaines conditions. Ici aussi, tout repose sur la TVA :
Si le vendeur du terrain est un professionnel soumis à la TVA, le taux de DMTO descend à 0,71 %.
Un point de vigilance toutefois : pour que la réduction s’applique, le professionnel doit avoir lui-même payé la TVA lors de son acquisition du terrain (transaction précédente).
Si l’acheteur est également un professionnel assujetti à la TVA, deux scénarios sont possibles :
- S’il s’engage à revendre le terrain nu dans les cinq ans suivant l’achat, il profite du taux réduit de 0,71 % sur les DMTO.
- S’il s’engage à bâtir dans les quatre ans, les droits de mutation sont remplacés par une somme forfaitaire de 125 €.
Réduire les frais de notaire dans l’ancien : 4 leviers à connaître
Impossible de profiter du taux réduit dans l’ancien : les frais d’acquisition y pèsent 7 à 8 % du prix de vente. Pourtant, il existe plusieurs façons de limiter la facture.
1. Faire baisser le prix d’achat
Les frais de notaire étant calculés sur le prix du bien, toute négociation à la baisse a un effet immédiat. Un exemple simple :
Si vous obtenez 20 000 € de rabais, vous économisez 1 600 € sur les frais d’acquisition (20 000 x 8 %), soit 21 600 € de moins à sortir en tout.
2. Distinguer les frais d’agence
Lorsqu’une agence immobilière intervient, ses honoraires peuvent, selon le mandat, être inclus ou non dans le prix de vente. Cette distinction a des conséquences directes :
- Mandat classique : les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur, intégrés au prix de vente. Les frais de notaire sont alors calculés sur le montant total.
- Mandat avec commission à la charge de l’acquéreur : l’acheteur règle les frais d’agence séparément, qui sont alors soustraits du prix de vente pour le calcul des frais de notaire.
Un exemple concret :
Pour une maison à 100 000 € (hors commission), avec 5 % de frais d’agence :
- Mandat classique : frais de notaire calculés sur 105 000 €.
- Mandat avec commission séparée : calcul sur 100 000 €. Résultat : 400 € économisés (5 000 x 8 %).
3. Déduire la valeur des meubles
Autre astuce légale : si votre achat inclut des meubles (cuisine équipée, électroménager, armoires…), leur valeur peut être déduite du prix d’acquisition pour le calcul des frais de notaire. Seul le bâti est pris en compte.
Pour appliquer cette méthode :
- Estimez le montant des meubles inclus dans la vente.
- Déduisez ce montant du prix du bien immobilier.
- Demandez le calcul des frais de notaire sur la somme restante.
4. Négocier la rémunération du notaire
Les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa part de rémunération, sont encadrés. Mais depuis 2016, les études notariales peuvent accorder une remise allant jusqu’à 10 %, à condition qu’elle s’applique à tous les clients sur une même période. Rien ne vous empêche de solliciter ce geste commercial lors de votre rendez-vous.
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Barème des émoluments (2019) Tranches |
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De 0 à 6 500 € |
3,945 % |
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De 6 500 à 17 000 € |
1,627 % |
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De 17 000 à 60 000 € |
1,085 % |
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Plus de 60 000 € |
0,814 % |
Comparer plusieurs études et poser la question peut faire pencher la balance, surtout sur les biens à forte valeur.
Simuler vos frais de notaire en ligne
Pour estimer rapidement les frais de notaire applicables à votre achat, plusieurs outils en ligne existent :
- L’outil de simulation proposé par les notaires de France.
- L’outil gratuit de la Chambre des Notaires de Paris.
- Le calculateur mis à disposition par Anil.
Profiter de ces leviers, c’est transformer un poste de dépense imposé en marge de manœuvre. L’argent que vous économisez aujourd’hui pourra, demain, faire la différence pour vos projets ou les petits imprévus de la vie.
