La loi Malraux est connue dans le secteur immobilier dans le cadre de la défiscalisation. Dans le même esprit que la loi Pinel, la loi Malraux prévoit également une réduction d’impôts, mais dans les secteurs sauvegardés. Tour d’horizon sur ce dispositif !
La loi Malraux : principe et intérêt
Adoptée pour soutenir la préservation du patrimoine immobilier en France, la loi Malraux 2019 cible ceux qui souhaitent investir tout en donnant une seconde vie à des bâtiments anciens. L’État entend par ce biais inciter la rénovation d’immeubles implantés dans des secteurs urbains classés, que ce soit une aire à l’architecture remarquable, un quartier à l’histoire marquée, ou des rues traditionnelles minées par le temps.
Un secteur sauvegardé, c’est une partie de ville où l’on ne peut pas faire n’importe quoi : la réglementation y est stricte pour préserver la valeur architecturale, patrimoniale ou historique. On y trouve souvent les vieux centres, ces quartiers qui racontent l’histoire urbaine de France.
Plus concrètement, la loi Malraux poursuit plusieurs objectifs :
- Préserver les quartiers historiques, pour éviter qu’ils ne disparaissent sous les coups de la spéculation ou de la négligence
- Redonner du sens et du lustre au patrimoine architectural des villes
- Réhabiliter les logements anciens pour offrir des conditions de vie actuelles, tout en maintenant le charme d’antan
En clair, ceux qui possèdent un immeuble dans ces zones protégées sont encouragés à s’engager dans des travaux de restauration complète. L’avantage ? Une réduction fiscale, à condition que les loyers perçus relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Pour qui souhaite creuser le sujet, un blog sur l’immobilier explore ces mécanismes de façon détaillée.
Quels sont les immeubles concernés par le dispositif Malraux ?
Le dispositif Malraux ne s’applique pas à tous les bâtiments. Il cible précisément certains types d’immeubles, que voici :
- Les logements affectés à l’habitation avant et après les travaux engagés
- Ceux qui, à l’origine, étaient destinés à l’habitation mais ont temporairement changé d’usage
- Les immeubles à usage professionnel, comme précisé à l’article 199 quatervicies du Code général des impôts
Comment bénéficier de la loi Malraux ?
Pour tirer parti de la loi Malraux, il ne suffit pas de lancer un coup de peinture sur la façade. Plusieurs critères doivent être respectés pour entrer dans le cadre du dispositif :
- L’ensemble de l’immeuble doit être concerné par la rénovation, pas uniquement une partie
- Un engagement de location de 9 ans est requis, à compter de l’année suivant la fin des travaux
- Les travaux doivent être achevés dans un délai de 3 ans après l’obtention du permis de construire, sauf en cas de fouilles archéologiques
- Tous les travaux doivent s’effectuer sous la responsabilité d’un architecte des bâtiments de France
- Le préfet doit autoriser le chantier par une validation préalable indispensable
Concernant la nature des travaux, seuls certains types sont pris en compte :
- Démolition encadrée
- Reconstruction des toitures
- Transformation de logements pour l’utilité publique
- Aménagement des combles ou greniers pour les rendre habitables
- Réparations, entretien et améliorations diverses
Par contre, les travaux d’agrandissement ne rentrent pas dans le champ d’application de la loi.
La défiscalisation prévue par la loi Malraux
Le bénéfice fiscal, c’est le nerf de la guerre pour nombre d’investisseurs. Concrètement, la défiscalisation Malraux porte sur les montants investis dans la restauration de biens situés en secteur sauvegardé.
Le pourcentage de réduction d’impôt varie selon la localisation du bien. Voici comment cela se décline :
- 30 % de réduction pour les opérations réalisées sur un bâtiment situé en secteur sauvegardé
- 22 % de réduction pour les programmes menés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager, aussi appelée ZPPAUP (plus d’informations ici)
La réduction d’impôt peut atteindre 120 000 euros en une année. Le plafond global fixé par la loi est de 30 % du montant des travaux, avec un maximum de 400 000 euros par an. Ce dispositif, bien que technique, ouvre la voie à des restaurations ambitieuses. Il donne aussi aux propriétaires l’opportunité de s’inscrire dans une dynamique de valorisation du patrimoine, tout en allégeant la note fiscale. Reste à savoir si, demain, la France comptera davantage de façades rénovées ou de contribuables soulagés.
